Прямая линия на эту тему с юристом состоялась в агентстве регионального развития Архангельской области.

На связи с предпринимателями региона в течение часа был генеральный директор архангельской юридической компании «ЮрАктив» Роман Гасяк. Трансляцию видели и слышали около 8 500 заинтересованных участников.

По словам эксперта, в настоящее время у предпринимательского сообщества возникает немало вопросов, связанных с режимом повышенной готовности, введенным из-за распространения новой коронавирусной инфекции. Большинство таких обращений касаются возможности для бизнеса снижения затрат, в том числе по аренде помещений и имущества.

Нормативная база

Правительством России сформирован пакет нормативных правовых актов, которые установили возможность для каждого представителя бизнеса обратиться к своему арендодателю для снижения финансовой нагрузки.

1. Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого закона устанавливает обязанность каждого арендодателя предоставить отсрочку на определенных условиях. Также этот закон говорит о возможности уменьшения размера арендного платежа.
2. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Этот документ устанавливает уже конкретные условия отсрочки.
3. Распоряжения Правительства РФ: № 670-р от 19 марта 2020 года, которое рекомендовало снижать арендную плату арендаторам публичной собственности, и № 968-р от 10 апреля 2020 года, существенно расширившее эту меру.

Роман Гасяк остановился на некоторых из этих документов, разобрал их и дал рекомендации.

Так, в статье 19 Закона №98-ФЗ говорится о стопроцентной отсрочке платежей для отраслей и предприятий, наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции. При этом компания или предприниматель могут обратиться за предоставлением отсрочки, и арендодатель обязан предоставить ее в течение 30 дней, заключив дополнительное соглашение.

Отсрочка: для кого и на каких условиях

Для разных арендаторов условия могут быть разные. Например, для компаний из числа пострадавших отраслей условия отсрочки установлены постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 года.

Отсрочка предоставляется с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Это распространяется только на арендную плату. Если коммунальные платежи и/или расходы на содержание имущества выделены в договоре отдельно, то их необходимо продолжать выплачивать. За исключением случая, когда арендодатель сам получил на них отсрочку.

С момента введения режима повышенной готовности до его отмены арендатор имеет право получить отсрочку на уплату 100% аренды (за исключением коммунальных платежей и/или расходов на содержание имущества), а с момента отмены режима до 1 октября 2020 года – отсрочку на уплату 50% от ежемесячной аренды. При этом выплата отсроченных платежей происходит в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года, и это должны быть равные ежемесячные платежи. Их размер не должен превышать половины ежемесячной аренды, но может быть и меньше. Важный момент: штрафы и неустойки в период отсрочки не применяются. Также арендодатель не имеет права требовать выплаты каких-либо дополнительных платежей. Что касается иных условий предоставления отсрочки в отношении публичной собственности, то они могут устанавливаться органами власти без ухудшения условий отсрочки, указанных выше.

Роман Гасяк обратил внимание на то, что в существующих реалиях очень важно уметь договариваться, но даже при этом по соглашению сторон изменить можно немногое. Так, может быть снижен размер арендного платежа, в отношении которого предоставляется отсрочка. Кроме того, условия отсрочки могут изменяться в благоприятную сторону для арендатора. Как показывает юридическая практика, если стороны договорились об иных условиях аренды и будут их соблюдать, то никаких негативных последствий не будет.

Что делать компаниям, не попавшим в список наиболее пострадавших отраслей

В этом случае придется самостоятельно сформулировать условия отсрочки в допсоглашении и изложить их в письменном виде: шаблоны можно найти в комментариях к трансляции по этому вопросу в группе агентства регионального развития в соцсети.

При составлении документа необходимо учесть факторы:

• насколько упала выручка компании;
• приостанавливалась ли деятельность компании органами власти в период повышенной готовности;
• обязательно ли для деятельности компании присутствие клиентов в офисе;
• пользуется ли компания помещением, или оно простаивает;
• есть ли дополнительные расходы на обязательные меры безопасности (уборку, дезинфекцию, средства индивидуальной защиты и так далее);
• работают ли сотрудники, или находятся в режиме нерабочих дней;
• связана ли работа организации с отраслями, которые особо пострадали или деятельность которых приостановлена;
• получил ли ваш арендодатель льготы по аренде или иным обязательным платежам;
• любые другие доводы, которые могут быть подтверждены документами или цифрами.

Арендная плата и нюансы расторжения договора аренды

Следует отметить, что постановлением правительства Архангельской области от 14 апреля 2020 года утверждена ставка арендной платы за областное имущество один рубль за один квадратный метр в месяц. Эта же ставка распространяется и на размер платежа за землю.

Субъекты МСП, арендующие федеральное имущество, в том числе у государственных организаций, вправе получить отсрочку за апрель – июнь 2020 года с условием возврата не позднее 31 декабря 2021 года. Кстати, арендаторам коммерческой недвижимости в процессе переговоров юрист рекомендует использовать эти условия как отправную точку.

Роман Гасяк подчеркивает: надо договариваться, слышать друг друга, в противном случае могут быть встречи в суде, и не факт, что суд вынесет решение в пользу предпринимателя-арендатора. Также итоги всех встреч следует обязательно оформлять письменно, в том числе дополнительным соглашением, если удалось о чем-то договориться, и наоборот. То есть всё фиксировать на случай судебных разбирательств.

Если арендатору не удалось договориться с арендодателем об отсрочке платежа аренды или снижении платы, то следует за 30 дней уведомить его о расторжении договора в одностороннем порядке.

При этом в письме лучше указать такие пункты:

• размер отсрочки или снижения аренды;
• сроки предполагаемой выплаты;
• мотивацию с описанием особенностей бизнеса и подтверждением основного вида деятельности (от кода ОКВЭД до сайта компании);
• требование о заключении дополнительного соглашения в 30-дневный срок (по желанию можно также направить подписанный экземпляр самого дополнительного соглашения);
• договоры с контрагентами или письма от них, которые подтверждают, что обстоятельства ухудшились;
• заключение о рыночной стоимости аренды (если речь идет о ее снижении);
• перечень прилагаемых документов в конце письма.

Письмо арендодателю рекомендуется отправить в двух видах: заказным с описью вложения (при этом квитанцию и опись необходимо сохранить) или по электронной почте, приложив сканы всех документов.

Источник: пресс-служба АНО АО «Агентство регионального развития»